АВЕРС - БУХГАЛТЕРИЯ электронный журнал для бухгалтера
sales@avers.dp.ua
(056) 790-12-72
093 616-89-06 (приемная)
093 616-83-31 (отдел продаж)

Аренда недвижимого имущества у юридических лиц

Основными документами, регулирующими правоотношения по аренде имущества юридических лиц негосударственной формы собственности, являются ГКУ (глава 58 "Наем (аренда)") и ХКУ (параграф 5 "Аренда имущества и лизинг").

Вместе с тем согласно ст. 1 Закона Украины от 10.04.92 г. № 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества" (далее - Закон об аренде госимущества) аренда имущества других форм собственности может регулироваться положениями этого закона, если иное не предусмотрено действующим законодательством и договором аренды. То есть, если договор аренды негосударственного имущества между предприятиями негосударственной формы собственности содержит специальную оговорку о том, что по соглашению сторон при выполнении договора аренды стороны руководствуются Законом об аренде госимущества, применяются нормы этого закона.

Подробнее особенности аренды государственного имущества изложены в теме Аренда недвижимого государственного имущества. Общие вопросы порядка осуществления арендных операций рассмотрены в теме Арендные операции.

Стороны договора

Сторонами по договору аренды недвижимого имущества негосударственной формы собственности (арендодателем и арендатором) могут быть любые юридические и физические лица.

При этом согласно ст. 761 ГКУ право передачи имущества в аренду имеет (то есть может быть арендодателем по договору аренды) собственник имущества или лицо, которому принадлежат имущественные права, а также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.

Форма и существенные условия договора

В соответствии со ст. 793 ГКУ договоры аренды здания, другого капитального сооружения или его отдельной части должны заключаться в письменном виде (см. тему Форма договора).

Если договор аренды недвижимого имущества (его отдельной части) заключается сроком на три года и более, то он подлежит нотариальному удостоверению. Кроме этого, в случае если договор заключается сроком на три года и более, государственной регистрации подлежит и право аренды (найма) здания или иного капитального сооружения, их отдельных частей в порядке, установленном Законом Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений".

Напомним, что до 1 января 2013 года государственной регистрации также подлежал и сам договор аренды недвижимого имущества (его отдельной части), заключенный сроком на три года и более. С указанной даты договоры аренды недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации, а регистрируется только право, возникающее на основании таких договоров (подробнее см. темы Порядок нотариального удостоверения договоров аренды и Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество).

Нотариальное удостоверение договора аренды помещения осуществляется по местонахождению такого помещения. При этом в отношении удостоверения договоров аренды целостных имущественных комплексов в письме от 02.06.2009 г. № 5415-0-33-09-19 Минюст разъяснил, что такие понятия, как "единый имущественный комплекс" и "целостный имущественный комплекс", которые приведены в многочисленных законодательных актах исключительно в отношении предприятий и их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), имеют одинаковую правовую природу. Причем целостность (единство) имущественного комплекса заключается в неразрывной связи соединенных между собой на единой территории объектов, в том числе зданий или других капитальных сооружений (их отдельных частей), совокупность которых и обеспечивает завершенность соответствующего цикла производства (работ, услуг). Ввиду того что составляющими как целостного, так и единого имущественного комплекса в подавляющем большинстве являются здания и другие капитальные сооружения, договор аренды целостного или единого имущественного комплекса (составляющими которого являются здания или другие капитальные сооружения (их отдельные части)), заключенный сроком на три года и более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Дополнительно Минюст отметил, что его позиция подтверждается, в частности, постановлением ВХСУ от 10.04.2007 г. по делу № 14/170-пд-06, в котором суд четко указывает на то, что договор аренды целостного имущественного комплекса подлежит нотариальному удостоверению на основании требований ГКУ.

Существенными условиями договора аренды, заключаемого между субъектами хозяйствования, согласно ст. 284 ХКУ являются:

  • объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);
  • срок, на который заключается договор аренды;
  • размер арендной платы с учетом индексации;
  • порядок использования амортизационных отчислений;
  • условия восстановления арендованного имущества;
  • условия возврата или выкупа арендованного имущества.

Необходимо учитывать, что при отсутствии вышеуказанных условий в договоре аренды он считается незаключенным (подробнее см. тему Существенные условия договора).

Также необходимо обратить внимание на то, что условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, даже если после его заключения законодательством устанавливаются правила, ухудшающие положение арендатора.

Объект аренды

Объектом аренды недвижимого имущества негосударственной формы собственности могут быть здания, сооружения, помещения или их части - комнаты, залы, часть склада, подвалы и т. д., которые принадлежат арендодателю на праве собственности.

В разделе "Предмет договора" необходимо точно указать местонахождение объекта аренды (его адрес), а также то, что собой представляет эта недвижимость - отдельно стоящее здание или его часть (в этом случае необходимо указать этаж, номер комнаты (или комнат), номер корпуса, площадь этих помещений и их назначение). При необходимости к договору прилагается план арендуемых помещений.

В соответствии со ст. 284 ХКУ в отношении объекта аренды как одного из существенных условий в договоре необходимо указать состав и стоимость имущества с учетом его индексации.

Согласно ч. 2 ст. 284 ХКУ оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости, кроме объектов аренды государственной и коммунальной собственности.

Определение такой стоимости содержится в:

  • приказе Минпромполитики от 11.09.2003 г. № 381, согласно которому восстановительная стоимость - это сумма расходов на воспроизводство точно такого же объекта - объекта, аналогичного по функциям, из тех же материалов, по таким же архитектурным проектам;
  • постановлении КМУ от 02.08.99 г. № 1406, согласно которому восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства в рыночных условиях на дату оценки объекта, который по своим признакам может быть адекватной функциональной заменой объекта оценки (без учета износа).

То есть восстановительную стоимость арендованного здания, сооружения, помещения можно рассматривать как стоимость приобретения аналогичного объекта на дату проведения независимой экспертной оценки, предваряющей заключение договора.

Рекомендуется в договоре указывать цель аренды того или иного помещения (например, для размещения офиса или складского помещения, производственного помещения и др.).

Срок аренды

Поскольку арендой является временное пользование имуществом, то указание в договоре срока аренды обязательно. Но следует отметить, что согласно ст. 763 ГКУ договор аренды может быть заключен на неопределенный срок. Подробнее этот вопрос рассмотрен в теме Срок договора аренды.

В ч. 6 ст. 283 ХКУ указано, что соответствующие положения ГКУ применяются к отношениям аренды с учетом особенностей, предусмотренных ХКУ, а срок договора аренды является существенным условием, поэтому в договоре аренды обязательно должен быть указан такой срок. По окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В соответствии со ст. 795 ГКУ передача арендатору и возврат арендодателю здания, иного капитального сооружения или их отдельных частей оформляются соответствующим актом, подписываемым сторонами договора (см. также тему Передача имущества в аренду).

Так, для документального оформления факта получения (передачи) арендованного имущества сторонами подписывается акт приемки-передачи, составленный в произвольной форме. На основании такого акта арендатор учитывает на балансе полученное в аренду имущество. Аналогичный акт приемки-передачи оформляется и при возврате арендованного имущества арендодателю.

В соответствии со ст. 284 ХКУ и ст. 764 ГКУ, если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, то при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

...

С полным текстом этой аналитической статьи можно ознакомиться БЕСПЛАТНО, зарегистрировавшись в онлайн версии электронного журнала.

В статье также освещаются следующие вопросы:

    • Плата за аренду имущества
    • Порядок использования амортизационных отчислений
    • Восстановление арендованного имущества
    • Условия возврата или выкупа арендованного имущества
    • Другие условия договора аренды
    • Коммунальные и прочие услуги
    • Субаренда
Share on FacebookGoogle+Tweet about this on Twitter
Добавить коментарий

Добавить комментарий

X

Обратная связь

X

Подписаться на новости

Вы будете получать автоматическую рассылку последних новостей нашего портала

X

Купить журнал

X

Заказать установку

X

Обратная связь

Детали заявки:
X
Уважаемый посетитель!
Если Вы желаете ознакомиться с электронным журналом "Аверс - Бухгалтерия" и оценить его преимущества, предлагаем Вам получить бесплатный доступ на две недели
X

Регистрация