АВЕРС - БУХГАЛТЕРИЯ электронный журнал для бухгалтера
sales@avers.dp.ua
(056) 790-12-72
093 616-89-06 (приемная)
093 616-83-31 (отдел продаж)

Методы оценки объектов инвестиционной недвижимости и их влияние на финансовый результат

Нормативно-правовым актом, который регламентирует учет инвестиционной недвижимости, является П(С)БУ-32 "Инвестиционная недвижимость", по своему содержанию приближенное к Международному стандарту бухгалтерского учета 40 "Инвестиционная недвижимость".

Нормы П(С)БУ-32 применяются предприятиями, учреждениями, организациями и другими юридическими лицами (далее - предприятия) независимо от форм собственности (кроме бюджетных учреждений и предприятий, которые в соответствии с законодательством составляют  финансовую отчетность по международным стандартам финансовой отчетности МСФО).

Инвестиционная недвижимость признается активом, если существует вероятность того, что в будущем от ее использования предприятие извлечет экономические выгоды в виде арендных платежей и/или увеличения собственного капитала и ее первоначальная стоимость может быть достоверно определена.

В связи с ростом международного инвестирования в национальную экономику возникает вопрос относительно отражения объектов инвестиционной недвижимости в учете на дату баланса.

П(С)БУ-32 определяет, что инвестиционная недвижимость - это собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на землях, содержащихся с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, оказания услуг, административной цели или продажи в процессе обычной деятельности. При этом также предусмотрена характеристика операционной недвижимости, согласно которой это собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на землях, содержащихся с целью использования для производства, поставки товаров или оказания услуг либо в административных целях.

Оценка инвестиционной недвижимости

Согласно п. 16 - 18 П(С)БУ-32 предприятие на дату баланса отражает в финансовой отчетности инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить, или по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом расходов от уменьшения полезности и выгод от восстановления, признаваемых в соответствии с П(С)БУ 28. Выбранный подход применяется для оценки всех подобных объектов инвестиционной недвижимости. При этом метод отражения инвестиционной недвижимости в финансовом учете должен быть указан в приказе об учетной политике предприятия.

Метод оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости

В случае если предприятие избирает метод оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости,  ее сумма будет изменяться ежемесячно за счет начисления амортизации. Согласно п. 18 П(С)БУ-32 инвестиционная недвижимость, которая учитывается по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации, с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее возобновления, переоценке не подлежит.

Согласно п. 9 П(С)БУ-32 приобретенная (созданная) инвестиционная недвижимость зачисляется на баланс предприятия по первоначальной стоимости, которая включает следующие расходы:

  • суммы, которые уплачиваются поставщикам (продавцам) и подрядчикам за выполнение строительно-монтажных работ (без непрямых налогов);
  • регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, которые осуществляются в связи с приобретением (получением) прав на инвестиционную недвижимость;
  • суммы непрямых налогов в связи с приобретением (созданием) инвестиционной недвижимости (если они не возмещаются предприятию);
  • юридические услуги, комиссионные вознаграждения, связанные с приобретением инвестиционной недвижимости;
  • другие расходы, непосредственно связанные с приобретением и доведением объектов инвестиционной недвижимости до состояния, в котором они пригодны для использования с запланированной целью.

Если будет избрана оценка по первоначальной стоимости, то объект инвестиционной недвижимости подлежит амортизации в соответствии с одним из методов, приведенных в п. 28 П(С)БУ-7 (дополнительно см. тему Порядок начисления амортизации основных средств и ее отражение в бухгалтерском и налоговом учете).

Метод оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости

Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости должна применяться до даты выбытия, перевода инвестиционной недвижимости в состав операционной и содержащейся для продажи или если невозможно достоверно определить ее справедливую стоимость на дату баланса.

Инвестиционная недвижимость, отражаемая в финансовой отчетности по справедливой стоимости, амортизации не подлежит. Следовательно, если недвижимость не амортизируется в бухгалтерском учете, то и в налоговом учете она также не амортизируется.

Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости отражает фактическую стоимость объекта инвестиционной недвижимости на дату баланса. Наиболее достоверным отражением справедливой стоимости являются текущие рыночные цены, которые существуют на активном рынке на подобную недвижимость в той же местности и в таком же состоянии при подобных условиях соглашений об аренде или других контрактов на дату баланса, откорректированные с учетом расходов на осуществление операций.

Однако по многим объектам недвижимости в Украине отсутствует активный рынок или его функционирование является ограниченным. То есть достоверная оценка экономической ценности таких объектов с использованием данных рынка, которые могут способствовать определению справедливой стоимости объекта или по сопоставимости цен аналогичных объектов, проблематична. Для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости также можно использовать цены из общедоступных источников (прайс-листы, специализированные издания, сайты и т. п.).

Отметим, что МСБУ 40 предлагает использовать услуги экспертов, имеющих  опыт оценки объектов инвестиционной недвижимости, которые расположены в подобной местности и относятся к одной категории. Также они смогут оценить объекты инвестиционной недвижимости, аналоги которых отсутствуют (например, здания - архитектурные памятники).

Однако, учитывая то, что  кризисные явления в мировой экономике в целом и в Украине в частности не способствуют достоверной и объективной возможности определения справедливой стоимости,  целесообразно использовать метод оценки по первоначальной стоимости объекта. По крайней мере, пользователи получат на основании  финансовой отчетности более достоверную информацию.

Итак, если предприятие избирает метод  оценки по справедливой стоимости, то на каждую дату баланса следует отражать сумму увеличения или уменьшения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. Сумма увеличения (уменьшения) учитывается в составе прочего операционного дохода (субсчет 710 "Доход от первоначального признания и от изменения стоимости активов, которые учитываются по справедливой стоимости") или прочих расходов от операционной деятельности (субсчет 940 "Затраты от первоначального признания и от изменения стоимости активов, которые учитываются по справедливой стоимости").

Согласно п. 23 П(С)БУ-32 при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости предприятия в ее состав включаются все объекты основных средств, которые образуют с инвестиционной недвижимостью целостный комплекс и в совокупности генерируют денежные потоки. Кроме того, стационарно установленные объекты основных средств (лифты, кондиционеры и т. п.), стоимость которых учтена при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, учитываются на внебалансовых счетах по первоначальной стоимости.

Все другие активы, которые используются вместе с инвестиционной недвижимостью (мебель, хозяйственный инвентарь и т. п.), оцениваются по первоначальной (переоцененной) стоимости и отражаются в учете в соответствии с П(С)БУ-7.

Если предприятие избрало метод учета инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, то при переводе объекта операционной недвижимости в состав инвестиционной недвижимости возникает ситуация, когда справедливая стоимость объекта превышает его остаточную стоимость, соответственно разница отражается в составе капитала в дооценках на счете 411 "Дооценка (уценка) основных средств". Если же справедливая стоимость инвестиционной недвижимости оказалась менее ее остаточной стоимости, то разница отражается в составе других расходов на счете 975 "Уценка необоротных активов и финансовых инвестиций".

...

С полным текстом этой аналитической статьи можно ознакомиться БЕСПЛАТНО, зарегистрировавшись в онлайн версии электронного журнала.

В статье также освещаются следующие вопросы:

    • Отражение инвестиционной недвижимости в учете и отчетности
    • Влияние методов оценки инвестиционной недвижимости на определение финансового результата до налогообложения
Share on FacebookGoogle+Tweet about this on Twitter
Добавить коментарий

Добавить комментарий

X

Обратная связь

X

Подписаться на новости

Вы будете получать автоматическую рассылку последних новостей нашего портала

X

Купить журнал

X

Заказать установку

X

Обратная связь

Детали заявки:
X
Уважаемый посетитель!
Если Вы желаете ознакомиться с электронным журналом "Аверс - Бухгалтерия" и оценить его преимущества, предлагаем Вам получить бесплатный доступ на две недели
X

Регистрация