X
АВЕРС - БУХГАЛТЕРИЯ электронный журнал для бухгалтера

Налогообложение доходов физических лиц от предоставления в аренду недвижимого имущества

В соответствии с действующим законодательством Украины физические лица, как резиденты, так и нерезиденты, могут сдавать в аренду принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество.

Как следует из ст. 181 ГКУ, к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Таковыми являются здания, другие капитальные сооружения или их отдельные части, которые, в свою очередь, подразделяются на объекты жилой и нежилой недвижимости (п.п. 14.1.129 и 14.1.1291 п. 14.1. ст. 14 НКУ).

Передача недвижимости в аренду оформляется договором найма (аренды), правоотношения по которому регулируются гл. 58 ГКУ.

В соответствии со ст. 759 ГКУ по договору аренды арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату и на определенный срок.

Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором (п. 5 ст. 762 ГКУ).

При предоставлении в аренду земельного участка договор аренды, как это предусмотрено ст. 14 Закона Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV "Об аренде земли" (далее - Закон об аренде земли), заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть нотариально удостоверен. До 1 января 2013 года такие договоры подлежали государственной регистрации, а после этой даты государственной регистрации подлежит право аренды земельного участка.

В случае передачи в аренду здания, капитального сооружения или их части договор аренды согласно ст. 793 и 794 ГКУ заключается в письменном виде. Кроме этого, если такой договор заключается на три года и более, он подлежит нотариальному удостоверению, а право пользования недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в порядке, определенном Законом Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений".

Договор аренды жилья в соответствии со ст. 811 ГКУ также заключается в письменной форме. Дополнительно необходимо отметить, что согласно ст. 813 ГКУ при аренде жилого помещения юридические лица могут использовать его только для проживания в нем физических лиц.

Передача арендатору объекта недвижимости и его возврат арендодателю оформляются актом приемки-передачи, который подписывается сторонами договора (ст. 795 ГКУ). Арендная плата начисляется на основании договора и счетов, предъявляемых к оплате арендодателем (подробнее общие юридические вопросы осуществления арендных операций рассмотрены в теме Арендные операции).

Удержание налога на доходы

Объект обложения

Согласно п.п. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 НКУ в состав налогооблагаемого дохода, в частности, включается доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду, определенный в порядке, установленном п. 170.1 ст. 170 НКУ. Этим пунктом определен порядок формирования и налогообложения доходов, полученных от аренды (субаренды) объектов недвижимого имущества, который имеет следующие особенности.

Если в аренду (субаренду) предоставляются земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные доли (паи) и имущественные паи, то объект налогообложения согласно п.п. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 НКУ определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа, установленной действующим законодательством по вопросам аренды земли.

Отметим, что Законом об аренде земли минимальная сумма арендного платежа не установлена. Как следует из ст. 21 и 23 этого документа, размер арендной платы за землю устанавливается по соглашению сторон в договоре аренды. Пересмотр арендной платы также осуществляется по соглашению сторон. В случае недостижения такого соглашения спор разрешается в судебном порядке (ст. 30).

В то же время не следует забывать о критерии, предусмотренном ст. 1 Указа Президента Украины от 02.02.2002 г. № 92/2002, согласно которому плата за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей (паев) установлена в размере не менее 3 % определенной в соответствии с действующим законодательством стоимости таких земельных участков (долей, паев). И хотя указ Президента носит рекомендательный характер (см. постановление ВСУ от 25.06.2011 г. по делу № 6-17цс11 и определение ВСУ от 08.06.2011 г. по делу № 6-2914св11) и не может регулировать или изменять нормы, установленные законом, на практике налоговые органы руководствуются именно им. То есть в качестве минимальной базы налогообложения они хотят видеть размер арендной платы согласно упомянутому указу и могут доначислить налоговые обязательства, если фактический размер арендной платы будет менее указанных 3 %.

В связи с этим обращаем внимание арендаторов (субъектов хозяйствования), выполняющих функции налоговых агентов арендодателей - физических лиц, что законодательных оснований для подобных действий у контролирующих органов нет, однако доказывать свою правоту (при невыполнении указанных требований) им придется, скорее всего, в суде. Отметим также, что судебная практика по данному вопросу носит положительный для налогоплательщиков характер (постановление ВХСУ от 12.05.2015 г. № 922/4393/14, см. также письмо ГФСУ от 29.04.2016 г. № 4502/Т/99-99-13-02-03-14).

Если в аренду (субаренду) предоставляется прочее недвижимое имущество, включая земельный участок, находящийся под ним, или приусадебный участок, то согласно п.п. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 НКУ объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (см. также письмо ГФСУ от 18.10.2016 г. № 10941/З/99-99-13-01-03-14).

Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253 (далее - Методика № 1253), с использованием следующей формулы:

П = З × Р, где

П - минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнях;

З - общая площадь арендованного недвижимого имущества, в кв. метрах;

Р - минимальная стоимость месячной аренды 1 м2 общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органами местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых расположено указанное имущество, в гривнях.

Если минимальная стоимость арендного платежа не будет установлена органом местного самоуправления, на территории которого расположена недвижимость, или такие данные не будут обнародованы до начала отчетного налогового года, то объект налогообложения должен определяться исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.

...

С полным текстом этой аналитической статьи можно ознакомиться БЕСПЛАТНО, зарегистрировавшись в онлайн версии электронного журнала.

В статье также освещаются следующие вопросы:

    • Ставки налога
    • Порядок уплаты налога и функции налоговых агентов
    • Особенности налогообложения доходов частных предпринимателей
    • Арендодатель - предприниматель на общей системе налогообложения
    • Арендодатель - предприниматель плательщик единого налога
    • Взимание единого социального взноса
    • Удержание военного сбора
    • Бухгалтерский учет

В статье приведен числовой пример бухгалтерского учета арендованного предприятием - плательщиком налога на прибыль производственного помещения у физического лица, не являющегося предпринимателем.

Share on FacebookGoogle+Tweet about this on Twitter