АВЕРС - БУХГАЛТЕРИЯ электронный журнал для бухгалтера
sales@avers.dp.ua
(056) 790-12-72
093 616-89-06 (приемная)
093 616-83-31 (отдел продаж)

Приобретение нежилого помещения у юридического лица

Приобретение недвижимости - вопрос серьезный, важный для любого юридического лица независимо от того, что является предметом покупки - магазин, офис, целостный имущественный комплекс и т. д. Дело это довольно хлопотное, а потому необходимо знать, с чего начинать решать данный вопрос и в каком порядке действовать.

Решение о приобретении недвижимости должно быть принято полномочным органом предприятия - юридического лица. Как правило, такие решения согласовываются с исполнительным органом, например, с директором, с органом управления - общим собранием участников ООО или другим органом управления в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица. Условия и порядок такого согласования могут быть предусмотрены в учредительных документах предприятия.

Если никаких ограничений относительно приобретения недвижимости учредительные документы предприятия не содержат и в полномочиях руководителя предприятия по этому вопросу также нет никаких ограничений, то принимать решение о приобретении недвижимости директор предприятия может самостоятельно.

При этом следует обратить внимание на то, что Законом Украины от 20.05.2010 г. № 2274-VI "Об усилении защиты имущества редакций средств массовой информации, издательств, книжных магазинов, предприятий книгораспространения, творческих союзов" запрещено отчуждение помещений, в которых находятся редакции средств массовой информации, типографий, издательств, книжных магазинов, предприятий книгораспространения, учредителями которых являются органы государственной власти, местного самоуправления, объединения граждан, государственные научно-исследовательские учреждения, учебные заведения, трудовые коллективы, а также творческие союзы. При этом для целей соблюдения указанного закона под отчуждением помещений понимается заключение и выполнение договоров купли-продажи, залога, ипотеки, внесение их в уставные капиталы (фонды) субъектов хозяйствования, других гражданско-правовых актов, предусматривающих переход права собственности или пользования к другим юридическим и физическим лицам, а также продажа имущества в процессе производства по делу о банкротстве.

Следующий этап - подбор подходящего помещения (поиск информации в специализированных изданиях и т. д., заключение договора с риэлтерской фирмой (специалистами в области операций с недвижимостью) об оказании услуг по поиску помещения, оформлению всех необходимых документов и пр.).

Необходимо также отметить, что следует очень внимательно относиться к полученной информации и особенно к документам, оформляемым при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 655 ГКУ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную сумму денежных средств.

Договор купли-продажи недвижимости согласно ст. 657 ГКУ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, за исключением договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге. Кроме того, согласно ст. 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются предмет, цена и срок действия договора (ст. 656, 669, 673, 691 ГКУ, ст. 180 ХКУ).

Под предметом договора купли-продажи недвижимости понимается вид помещения, например, нежилое помещение лит. "А-1", расположенное на 1 этаже по адресу: г. Киев, ул. Каштановая, 2, площадью 300 м2. По сути, в этот раздел договора необходимо включить все сведения из свидетельства о праве собственности.

Статьей 181 ГКУ определено, что к недвижимости относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, то есть к объектам недвижимости относятся жилые дома, здания, сооружения, в том числе квартиры.

Стоимость (цена) недвижимого имущества может быть любой. Можно определить ее экспертным путем, обратившись к профессиональному оценщику, имеющему соответствующую лицензию (свидетельство ФГИУ).

В этом же разделе договора необходимо указать следующее: на каких условиях будет происходить оплата приобретенной недвижимости, то есть будут ли задаток, предоплата или последующая оплата (полностью, частично или по определенному графику), в каком порядке и в какие сроки производится оплата, кто будет уплачивать госпошлину и регистрационные сборы при нотариальном удостоверении договора купли-продажи и т. д.

В договоре необходимо предусмотреть, что передача помещения должна быть осуществлена по акту приемки-передачи с участием представителей сторон. Такой акт составляется в произвольной форме. Также в договоре необходимо указать срок передачи помещения покупателю, срок освобождения помещения от имущества продавца и т. д.

Следует обратить внимание, что, в отличие от ранее действовавшего законодательства, с 1 января 2013 года право собственности на недвижимость или ее часть согласно п. 4 ст. 334 ГКУ переходит к покупателю с момента государственной регистрации такого права, а не с момента передачи объекта недвижимости по акту приемки-передачи, как это было предусмотрено ранее. Поэтому сам факт оформления акта приемки-передачи не является основанием для постановки приобретенного объекта недвижимости на учет в качестве объекта основных фондов и амортизации его в налоговом учете.

Согласно ст. 658 ГКУ право продажи недвижимости, кроме принудительной продажи и других случаев, установленных законом (например, ст. 38 Закона Украины от 05.06.2003 г. № 898-IV "Об ипотеке"), принадлежит только собственнику.

Таким образом, в договоре необходимо указать, что продавец является собственником нежилого помещения с указанием соответствующего правоустанавливающего документа. Перечень таких документов предусмотрен п. 1.2 главы 2 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Минюста от 22.02.2012 г. № 296/5 (далее - Порядок № 296/5).

Однако от имени продавца такая сделка может быть осуществлена и его представителем, действующим на основании доверенности (см. подробнее тему Представительство и доверенность).

Если предметом договора купли-продажи является часть объекта недвижимости, то сторонам до заключения такого договора необходимо ознакомиться с Инструкцией по проведению раздела, выдела и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минжилкоммунхоза от 18.06.2007 г. № 55.

Также необходимо обратить внимание, что если предметом такого договора является квартира как объект инвестирования в объекте строительства (до его ввода в эксплуатацию), то в этом случае заключение договора купли-продажи невозможно и предметом договора будут являться имущественные права на такую квартиру (см. письмо Госказначейства от 22.07.2008 г. № 17/3-06/538-11798). Кроме того, в том же письме внимание обращается на то, что если объект недвижимости был приобретен за бюджетные средства или право собственности на него возникло в результате инвестирования бюджетных средств в объект строительства, то такая продажа возможна только в соответствии с Законом Украины от 25.12.2015 г. № 922-VIII "О публичных закупках" (см. тему Закупка товаров, работ и услуг за государственные средства).

Покупателю следует проверить, не находится ли объект продажи в залоге, налоговом залоге, под запретом отчуждения, арестом, не является ли каким-либо другим средством обеспечения исполнения обязательств перед другими лицами или государством, а также не служит ли предметом других обременений, предусмотренных Законом Украины от 18.11.2003 г. № 1255-IV "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений".

Отметим, что предупредить об этом покупателя - обязанность продавца (ст. 659 ГКУ), однако покупателю лучше самостоятельно получить необходимые сведения, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на предмет предполагаемой покупки. Если покупателю станет известно о наличии таких обременений, то согласно

...

С полным текстом этой аналитической статьи можно ознакомиться БЕСПЛАТНО, зарегистрировавшись в онлайн версии электронного журнала.

В статье также освещаются следующие вопросы:

    • Порядок нотариального удостоверения договоров
    • Государственная регистрация вещных прав
    • Финансовый мониторинг
    • Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка
Share on FacebookGoogle+Tweet about this on Twitter
Добавить коментарий

Добавить комментарий

X

Обратная связь

X

Подписаться на новости

Вы будете получать автоматическую рассылку последних новостей нашего портала

X

Купить журнал

X

Заказать установку

X

Обратная связь

Детали заявки:
X
Уважаемый посетитель!
Если Вы желаете ознакомиться с электронным журналом "Аверс - Бухгалтерия" и оценить его преимущества, предлагаем Вам получить бесплатный доступ на две недели
X

Регистрация