АВЕРС - БУХГАЛТЕРИЯ электронный журнал для бухгалтера
sales@avers.dp.ua
(056) 790-12-72
093 616-89-06 (приемная)
093 616-83-31 (отдел продаж)

Право собственности на землю

В соответствии со ст. 78 ЗКУ право собственности на землю - это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, под которыми понимается часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и определенными относительно него правами. При этом право собственности на земельный участок распространяется:

  • в установленных границах участка - на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем, если иное не установлено законом и не нарушает прав других лиц;
  • на пространство, находящееся над и под поверхностью земельного участка на высоте и глубине, необходимых для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Основными нормативными документами, на основании и в соответствии с которыми возникает право собственности на земельные участки, являются:

При этом необходимо учитывать, что на сегодняшний день функции по реализации государственной политики в сфере топографо-геодезической и картографической деятельности и земельных отношений, а также в сфере Государственного земельного кадастра возложены на Государственную службу Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (см. постановление КМУ от 14.01.2015 г. № 15 и постановление КМУ от 14.01.2015 г. № 5).

Также отметим, что в соответствии с п. 13.2 ст. 13 Закона Украины от 12.08.2014 г. № 1636-VII "О создании свободной экономической зоны "Крым" и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины" в течение срока временной оккупации любые правовые сделки с землями, которые расположены (находятся) в пределах временно оккупированной территории Украины, осуществляются по правилам, установленным ЗКУ и другим законодательством Украины относительно отчуждения (продажи, аренды) земли на территории Украины.

 

В ЗКУ особых норм относительно крымской земли не предусмотрено, то есть в данном случае руководствоваться следует общими нормами этого кодекса. Однако, исходя из реалий сегодняшнего дня, воспользоваться этими нормами не представляется возможным.

Субъекты права собственности на землю

Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности, а согласно ст. 80 ЗКУ субъектами права собственности на землю являются:

  • граждане и юридические лица - на земли частной собственности;
  • территориальные громады, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, - на земли коммунальной собственности;
  • государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, - на земли государственной собственности.

Кроме этого, в соответствии со ст. 86 ЗКУ земельный участок может находиться у граждан и юридических лиц в общей долевой собственности с определением доли каждого из владельцев, а у граждан - также в общей совместной собственности без определения долей владельцев. Субъектами права общей собственности на земельный участок могут быть граждане и юридические лица, а также государство и территориальные громады.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется при согласии всех собственников в соответствии с договором, а если согласие не достигнуто, то в судебном порядке; земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, - по договору или закону.

Следует отметить, что не каждый земельный участок может быть передан или находиться в собственности граждан и юридических лиц, в частности, п. 4 ст. 83 и п. 4 ст. 84 ЗКУ установлены перечни земель коммунальной и государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность.

Также отметим, что в письме от 21.04.2008 г. № 14-17-11/4017 Госкомзема разъясняется, что ч. 3 ст. 22 ЗКУ и Закон Украины от 15.05.2003 г. № 742-IV "О личном крестьянском хозяйстве" не предусматривают возможность передачи земельных участков сельскохозяйственного назначения юридическим лицам в собственность или аренду для ведения личного крестьянского хозяйства и определяют субъектом права на земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства только граждан. Несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут приобретать в собственность или аренду земли сельскохозяйственного назначения для ведения подсобного сельского хозяйства.

Кроме этого, согласно п. 13 - 15 Переходных положений ЗКУ право собственности граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения временно ограничено, а именно:

  • до 1 января 2015 года граждане и юридические лица могли приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения только в том случае, если общая площадь данных земель составляет не более 100 гектаров, которая может быть увеличена только в случае наследования земельных участков по закону. Поскольку срок действия этого ограничения закончился, то с указанной даты граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения независимо от площади таких земель;
  • до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года, не допускаются:
  • ul>
  • внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ;
  • купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
  • купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на иной земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам - участникам соглашений о распределении продукции для осуществления деятельности по таким соглашениям.

Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение указанных земельных участков и земельных долей (паев), в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на их отчуждение в будущем, являются недействительными с момента их заключения (удостоверения). При этом отметим, что Госземагентство в письмах от 22.08.2013 г. № 15203/17/4-13 и от 03.10.2013 г. № 22-28-0.17-17263/2-13 высказал свое мнение в отношении того, что физическое или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок в пользу государства или территориальной громады, несмотря на ограничение, установленное п.п. б п. 15 Переходных положений ЗКУ, поскольку исходя из содержания ст. 140 ЗКУ действующее законодательство разграничивает понятия "добровольный отказ собственника от права на земельный участок" и "отчуждение земельного участка по решению собственника" как основания для прекращения права на земельный участок.

Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица также могут быть субъектами права собственности на землю, однако с учетом ограничений, установленных ст. 81 и 82 ЗКУ, в частности, указанные лица могут иметь в собственности земельные участки только несельскохозяйственного назначения. Если же лицо без гражданства, иностранный гражданин и иностранное юридическое лицо получили в наследство земли сельскохозяйственного назначения, то эти земельные участки должны быть отчуждены ими в течение одного года (ч. 4 ст. 81 ЗКУ). В письме от 10.09.2009 г. № 12991/17/12-09 Госкомзем разъясняет, что поскольку норма ч. 4 ст. 81 ЗКУ является императивной (обязательной), то с целью избежания нарушения права собственности на землю, иностранные граждане, которые приобрели в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения путем получения их в наследство, имеют право на отчуждение таких участков. При этом действие п. 15 Переходных положений ЗКУ на такие правоотношения не распространяется (см. также письма Минагрополитики от 16.06.2009 г. № 37-17-1-16/9995 и Минюста от 09.06.2009 г. № С-14667-23).

Также в письме Госкомзема от 21.04.2008 г. № 14-17-11/4014 разъяснено, что согласно ч. 3 ст. 129 ЗКУ продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных громад, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины. Следует уточнить, что, исходя из содержания ст. 129 ЗКУ, такая продажа земельного участка возможна только при условии приобретения данным представительством недвижимости.

Госкомзем в вышеуказанном письме обращает внимание на то, что наличие у иностранного юридического лица филиала в Украине не является выполнением вышеуказанных условий и в этом случае такое иностранное юридическое лицо не имеет права на приобретение права собственности на земельный участок. Это связано с тем, что статус филиала юридического лица и представительства юридического лица - нерезидента с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины различны.

Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

Что касается иностранных юридических лиц, то согласно ст. 82 ЗКУ они могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения только в случае приобретения объектов недвижимого имущества, а в пределах населенных пунктов также для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине. В своих письмах от 05.07.2011 г. № 10130/17/11-11 и от 23.08.2011 г. № 12859/17/11-11 Госземагентство разъясняет, что:

  • согласно нормам ЗКУ земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Поэтому банк с иностранным капиталом не может приобрести в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения при удовлетворении обеспечения требования ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующего условия в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору;
  • согласно ст. 82 ЗКУ иностранные юридические лица и совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине и за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. При этом при приобретении права собственности на земельный участок несельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности иностранным юридическим лицам и совместным предприятиям необходимо руководствоваться ст. 129 ЗКУ.

Права и обязанности собственников земельных участков предусмотрены ст. 90 и 91 ЗКУ, в частности, собственники земельных участков имеют право продавать или иным путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство, сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения. Однако право на пользование земельным участком согласно ст. 111 ЗКУ может быть обременено и ограничено. Обременение прав на земельный участок устанавливается законом или актом уполномоченного на это органа государственной власти, должностного лица или договором путем установления запрета на пользование и/или распоряжение, в том числе путем его отчуждения.

Законом, принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами, договором, решением суда могут быть установлены следующие ограничения в использовании земель:

  • условие начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;
  • запрет на осуществление отдельных видов деятельности;
  • запрет на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта;
  • условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;
  • условие соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;
  • условие предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке.

При этом обременения прав на земельные участки (кроме обременений, непосредственно установленных законом) подлежат государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Законом Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (далее - Закон № 1952).

Обременения в использовании земель (кроме ограничений, непосредственно установленных законом и принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами) подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном Законом № 3613, и действуют с момента государственной регистрации.

Обременения в использовании земель, непосредственно установленные законами и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами, действуют с момента вступления в силу таких нормативно-правовых актов.

Сведения об обременении в использовании земель указываются в проектах землеустройства относительно отвода земельных участков, технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) пределов земельного участка, кадастровых планах земельных участков, другой документации по землеустройству. Сведения о таких обременениях вносятся в Государственный земельный кадастр.

Особые условия использования земельных участков, связанные с определенным обременением прав собственников, устанавливаются также в других случаях, предусмотренных законодательством, в частности, в зонах охраны, санитарной охраны, санитарно-защитных зонах и зонах особого использования земель.

...

С полным текстом этой аналитической статьи можно ознакомиться БЕСПЛАТНО, зарегистрировавшись в онлайн версии электронного журнала.

В статье также освещаются следующие вопросы:

    • Возникновение права собственности на землю
    • Бесплатное получение земельных участков в собственность
    • Приобретение земельных участков на основании гражданско-правовых соглашений
    • Изъятие (выкуп), принудительное отчуждение земельных участков
    • Земельные торги
    • Право собственности на земельный участок при переходе прав собственности на расположенное на нем сооружение
    • Вторичный рынок земель
    • Изменение целевого назначения земельного участка
    • Основания для прекращения права собственности на земельный участок
Share on FacebookGoogle+Tweet about this on Twitter
Добавить коментарий

Добавить комментарий

X

Обратная связь

X

Подписаться на новости

Вы будете получать автоматическую рассылку последних новостей нашего портала

X

Купить журнал

X

Заказать установку

X

Обратная связь

Детали заявки:
X
Уважаемый посетитель!
Если Вы желаете ознакомиться с электронным журналом "Аверс - Бухгалтерия" и оценить его преимущества, предлагаем Вам получить бесплатный доступ на две недели
X

Регистрация